Uppskov – så fungerar uppskov med reavinstskatten
Har du sålt din bostad med vinst ska du betala skatt på vinsten. Köper du en ny bostad kan du i många fall skjuta upp skatten genom att begära uppskov. Här går vi igenom vad uppskov är, vilka krav som gäller, hur du räknar ut beloppet och när det lönar sig.
Vad är uppskov?
Uppskov innebär att du skjuter upp betalningen av skatten på vinsten när du säljer din bostad. Det gäller enbart bostäder, alltså villor, radhus, ägarlägenheter och bostadsrätter som varit ditt permanenta boende. För vinster på till exempel aktier finns ingen motsvarande möjlighet.
För att få uppskov behöver du köpa en ny bostad och begära uppskovet i din deklaration. Ett vanligt motiv är att du vill använda vinstpengarna till kontantinsatsen eller för att delfinansiera köpet av din nya bostad.
Uppskov – grundläggande fakta
Säljer du din bostad för mer än du köpte den för har du gjort en vinst. Vinsten kallas ofta reavinst, en förkortning av realisationsvinst. Det formella begreppet idag är kapitalvinst.
Vid försäljning av en privatbostad är skatten 22 procent av vinsten. Tekniskt beskattas 22/30 av vinsten med 30 procents kapitalskatt, men resultatet blir detsamma.
Du kan begära uppskov för hela eller delar av vinsten, förutsatt att du uppfyller Skatteverkets krav. Uppskovet innebär att skatten skjuts upp, inte att den försvinner. Det uppskjutna beloppet följer med till din nya bostad och ska betalas senast när du säljer den utan att köpa en ny ersättningsbostad.
En fördel med uppskov är att du kan använda pengarna till annat under tiden. Du kan till exempel lägga dem i din nya bostad och på så sätt få ner lånebeloppet och räntekostnaden. Räcker vinsten kan du också använda den till kontantinsatsen.
Det kostar inte längre något att ha uppskov. Sedan den 1 januari 2021 tas ingen uppskovsränta ut. Tidigare betalade du en årlig kostnad som motsvarade 0,5 procent av uppskovsbeloppet.
Läs mer om uppskov hos Skatteverket.
Vad krävs för att få uppskov?
För att Skatteverket ska godkänna ditt uppskov behöver du uppfylla följande krav:
• Permanentbostad:
Du ska ha varit bosatt i den sålda bostaden minst ett år närmast före försäljningen, eller minst tre av de senaste fem åren. Med bosatt menas att du ska ha varit folkbokförd där.
• Vinst på minst 50 000 kronor:
Vinsten, inklusive eventuella tidigare uppskov, måste uppgå till minst 50 000 kronor.
• Bostäder inom EES:
Både den sålda och den nya bostaden ska ligga i Sverige eller i ett annat land inom EES.
• Rätt typ av bostad:
Den nya bostaden ska vara ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt.
• Köp inom rätt tid:
Den nya bostaden ska köpas tidigast året före och senast året efter det år du sålde. Tiden räknas i kalenderår.
• Inflyttning inom rätt tid:
Du ska flytta in, det vill säga folkbokföra dig, i den nya bostaden inom de tidsgränser som gäller för slutligt eller preliminärt uppskov.
Tänk på att bosättningstiden räknas fram till den dag du och köparen skriver på köpekontraktet. Tiden mellan kontraktet och köparens tillträde räknas inte, även om du bor kvar.
Slutligt och preliminärt uppskov
Vilken typ av uppskov du begär beror på när du köper din nya bostad.
Slutligt uppskov
Har du köpt den nya bostaden samma år som du sålde, eller året innan, begär du slutligt uppskov. Du ska då flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj året efter försäljningsåret.
Preliminärt uppskov
Har du inte hunnit köpa en ny bostad när du deklarerar kan du begära preliminärt uppskov. Då får du ett extra år på dig. Du ska köpa den nya bostaden senast den 31 december året efter försäljningsåret och flytta in senast den 2 maj det andra året efter försäljningsåret. När du har köpt bostaden omvandlar du det preliminära uppskovet till ett slutligt i deklarationen.
Så begär du uppskov
Vinsten från bostadsförsäljningen ska redovisas i inkomstdeklarationen året efter försäljningen. Det är också där du begär uppskov. Det finns ingen separat ansökan.
• Småhus eller ägarlägenhet:
Du redovisar försäljningen på blankett K5.
• Bostadsrätt:
Du redovisar försäljningen på blankett K6.
Vissa uppgifter, som försäljningspris, kan vara förifyllda i Skatteverkets e-tjänst. Du ansvarar ändå själv för att räkna ut vinsten och kontrollera att allt stämmer, till exempel avdrag för förbättringsutgifter och mäklararvode.
Hur mycket kan du få uppskov för?
Sedan sommaren 2020 kan du få uppskov för högst 3 000 000 kronor per såld bostad. Äger ni bostaden tillsammans delas taket efter ägarandel. Vid 50/50-ägande kan ni alltså få uppskov för högst 1 500 000 kronor var.
Tillsammans med den slopade uppskovsräntan gör det högre taket uppskov betydligt mer fördelaktigt än tidigare. Det möjliga uppskovsbeloppet är större och det kostar inget att ha det.
Exempel: så beräknas uppskovet
Hur stort uppskov du kan få beror på om din nya bostad är dyrare eller billigare än det du fick för den gamla. Är den nya bostaden lika dyr eller dyrare kan du få uppskov för hela vinsten, upp till taket. Är den billigare får du uppskov för en del av vinsten.
Uppskov vid köp av dyrare bostad
Du säljer din bostad med en vinst på 1 000 000 kronor och köper en dyrare bostad. Skatten på vinsten är 22 procent, alltså 220 000 kronor. Uppskovsbeloppet räknas dock på vinsten, inte på skatten. Ditt uppskovsbelopp blir därför 1 000 000 kronor, det vill säga hela vinsten.
Uppskov när den nya bostaden kostar mindre
Köper du en billigare bostad kan du inte få uppskov för hela vinsten. Uppskovsbeloppet räknas då ut så här:
Vinst × (den nya bostadens pris / försäljningspriset för den gamla bostaden minus försäljningsutgifter)
Anta att du säljer din gamla bostad för 4 000 000 kronor efter avdrag för mäklararvode och andra försäljningsutgifter, och gör en vinst på 1 000 000 kronor. Samtidigt köper du en ny bostad för 2 500 000 kronor.
1 000 000 kr × (2 500 000 kr / 4 000 000 kr) = 625 000 kr i uppskov
Resterande 375 000 kronor av vinsten beskattas direkt. Skatten blir då 375 000 × 22 % = 82 500 kronor.
Finns det några nackdelar med uppskov?
Eftersom uppskovsräntan är borttagen kostar det inget att ha uppskov. Det finns ändå skäl att fundera igenom beslutet:
• Skatten finns kvar:
Du skjuter bara upp skatten. Den ska fortfarande betalas.
• Uppskovet kan växa:
Uppskovet följer med till nästa bostad. Säljer du igen med vinst läggs den nya vinsten till det gamla uppskovet.
• Skatten förfaller vid flytt:
Flyttar du till en hyresrätt eller utanför EES blir hela beloppet skattepliktigt.
• Reglerna kan ändras:
Skattesatsen och reglerna för uppskov kan ändras politiskt innan du betalar.
• Taket kan påverka dig:
Har du ett stort uppskov sedan tidigare kan taket på 3 000 000 kronor göra att du måste betala en del av skatten vid nästa försäljning.
Du kan när som helst välja att betala skatten på ditt uppskov genom att återföra det frivilligt i deklarationen. Om det lönar sig att ha uppskov beror främst på om du har ett bättre användningsområde för pengarna. Har du inte det kan det vara enklast att betala skatten direkt.
Behöver du finansiera resten av köpet?
Räcker inte vinsten till hela kontantinsatsen eller till renovering av din nya bostad kan ett privatlån vara ett alternativ. Jämför alltid den totala kostnaden och fundera över om du har råd med månadsbetalningarna.
